Ohne gültigen Energieausweis darf in Deutschland keine Immobilie inseriert werden. Die Regeln stehen im Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Bußgelder reichen bis 10.000 € — und die Energieklasse ist inzwischen ein messbarer Preisfaktor, nicht nur eine Formalie.
Wann ein Energieausweis Pflicht ist
Ein Energieausweis wird gebraucht, sobald ein Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder geleast wird. Er muss bereits bei der Anzeigenschaltung vorliegen, spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer bei Vertragsabschluss im Original oder in Kopie übergeben werden.
Ausgenommen sind im Wesentlichen: Baudenkmäler, Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Gebäude, die jährlich weniger als vier Monate genutzt werden. Die Denkmalausnahme wird häufig überschätzt — sie gilt nur für tatsächlich eingetragene Baudenkmäler, nicht für „Altbau“ im allgemeinen Sinn und nicht für Gebäude in einem Denkmalbereich.
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Läuft er während der Vermarktung ab, muss er neu erstellt werden — ein abgelaufener Ausweis zählt rechtlich wie keiner.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Es gibt zwei Varianten, die Verschiedenes messen.
Der Verbrauchsausweis
Er wird aus den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre errechnet und witterungsbereinigt. Er kostet 80 bis 100 € und ist in wenigen Tagen fertig. Sein Nachteil: Er bildet das Verhalten der bisherigen Bewohner ab, nicht die Qualität des Gebäudes. Ein sparsam heizender Rentnerhaushalt erzeugt einen guten Wert in einem schlechten Haus — und umgekehrt.
Der Bedarfsausweis
Er wird auf Basis einer technischen Analyse von Bauteilen, Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik berechnet und ist unabhängig vom Nutzerverhalten. Er kostet 300 bis 600 € und erfordert in der Regel einen Ortstermin.
Vorgeschrieben ist der Bedarfsausweis für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden. In allen anderen Fällen dürfen Sie wählen.
Empfehlung
Bei energetisch gut aufgestellten Gebäuden lohnt der Bedarfsausweis, weil er die tatsächliche Qualität abbildet und im Exposé überzeugender ist. Bei sanierungsbedürftigen Objekten fällt er meist schlechter aus als der Verbrauchsausweis — dann ist die günstigere Variante auch die klügere.
Pflichtangaben in jedem Inserat
Wird eine Immobilie in einem kommerziellen Medium inseriert — Portal, Zeitung, Aushang, eigene Website —, müssen laut GEG folgende Angaben enthalten sein:
- Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- Der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- Die wesentlichen Energieträger für die Heizung, etwa Gas, Fernwärme oder Strom
- Das Baujahr des Gebäudes gemäß Energieausweis
- Die Energieeffizienzklasse von A+ bis H
Diese Angaben müssen für den Leser ohne weiteres erkennbar sein. Ein Verweis auf „Energieausweis auf Anfrage“ genügt nicht.
Was ein Verstoß kostet
Fehlende oder falsche Pflichtangaben in einer Anzeige sind eine Ordnungswidrigkeit. Der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 10.000 €; in der Praxis werden bei Ersterfassung meist niedrigere Beträge festgesetzt. Kontrolliert wird stichprobenartig, außerdem gehen Hinweise von Mitbewerbern und Verbraucherschutzverbänden ein.
Praktisch relevanter ist das wettbewerbsrechtliche Risiko: Fehlende Pflichtangaben sind abmahnfähig. Für Makler und gewerbliche Anbieter ist das der teurere Weg.
Und es gibt einen dritten Punkt: Wer im Ausweis falsche Angaben macht oder gravierende Mängel verschweigt, riskiert Ansprüche des Käufers — bis hin zur Rückabwicklung, wenn arglistiges Verschweigen nachweisbar ist.
Die Energieeffizienzklassen
Die Skala reicht von A+ bis H und bezieht sich auf den Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr:
- A+ — unter 30 kWh/(m²·a): Passivhaus- und KfW-40-Niveau
- A — 30 bis 50: Neubau nach aktuellem Standard
- B — 50 bis 75: Neubau der 2010er-Jahre oder gute Vollsanierung
- C — 75 bis 100: solide sanierter Bestand
- D — 100 bis 130: typischer Bestand nach Teilsanierung
- E bis G — 130 bis 250: unsanierter Bestand, meist vor 1978
- H — über 250: erheblicher Sanierungsbedarf
Wie stark die Klasse den Preis beeinflusst
Bis etwa 2020 war die Energieklasse für den Kaufpreis nachrangig. Das hat sich mit den Energiepreisen von 2022 und der Diskussion um Sanierungspflichten geändert. Käufer rechnen inzwischen mit spitzem Bleistift, was eine Sanierung kosten würde — und ziehen das vom Angebotspreis ab.
In unserer eigenen Auswertung der Essener Abschlüsse zeigt sich ein Abschlag im mittleren einstelligen bis unteren zweistelligen Prozentbereich für Objekte der Klassen F bis H gegenüber vergleichbaren Objekten der Klassen A bis C. Bei Wohnungen fällt der Effekt kleiner aus als bei Einfamilienhäusern, weil dort die Sanierungsentscheidung ohnehin bei der Eigentümergemeinschaft liegt.
Für Verkäufer heißt das nicht automatisch, dass sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt. Eine Dämmung der Fassade kostet bei einem Einfamilienhaus schnell 40.000 bis 70.000 € und wird selten vollständig über den Kaufpreis zurückverdient. Was sich fast immer rechnet, sind kleinere Maßnahmen mit sichtbarer Wirkung im Ausweis: hydraulischer Abgleich, Dämmung der obersten Geschossdecke, Austausch alter Heizungspumpen.
Was Sie konkret tun sollten
- Prüfen Sie, ob ein Ausweis vorliegt — und ob er noch gültig ist. Das Ausstellungsdatum steht auf Seite 1.
- Beauftragen Sie ihn früh. Ein Bedarfsausweis braucht Ortstermin und Berechnung; zwei bis drei Wochen sollten Sie einplanen.
- Sammeln Sie Sanierungsnachweise. Neue Fenster, gedämmtes Dach, moderne Heizung — jede belegte Maßnahme verbessert den Bedarfsausweis.
- Übernehmen Sie die Werte exakt ins Inserat. Alle fünf Pflichtangaben, ohne Rundung, ohne Auslassung.
- Legen Sie ihn bei der Besichtigung vor — unaufgefordert, im Original oder als Kopie.
Wenn wir ein Objekt vermarkten, übernehmen wir diesen Teil vollständig: Wir prüfen den vorhandenen Ausweis, lassen fehlende erstellen und übernehmen die Kosten. Sie müssen sich darum nicht kümmern.
