Ein Immobilienverkauf in Essen dauert vom ersten Bewertungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe im Schnitt vier bis sechs Monate. Der größte Teil dieser Zeit entfällt nicht auf die Vermarktung, sondern auf Vorbereitung und Abwicklung. Dieser Beitrag geht die Etappen der Reihe nach durch.
Vorbereitung: was vor dem Inserat passiert
Die Versuchung ist groß, ein Objekt schnell online zu stellen und zu schauen, was passiert. Das ist der teuerste Fehler im ganzen Prozess. Ein Inserat hat genau einen ersten Auftritt — und der wird von Suchagenten an alle vorgemerkten Interessenten ausgespielt. Wer zu diesem Zeitpunkt keine ordentlichen Fotos, keinen Grundriss und keinen Energieausweis hat, verbrennt die aufmerksamste Käufergruppe, die er je bekommen wird.
Rechnen Sie mit drei bis sechs Wochen zwischen Entscheidung und Veröffentlichung. In dieser Zeit werden Unterlagen beschafft, Fotos gemacht, Grundrisse gezeichnet und der Preis festgelegt. Bei Wohnungen kommt die Beschaffung der Teilungserklärung und der Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu, was über die Hausverwaltung läuft und erfahrungsgemäß am längsten dauert.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Für ein vollständiges Exposé und einen reibungslosen Notartermin sind folgende Dokumente erforderlich:
- Grundbuchauszug — nicht älter als drei Monate, beim Amtsgericht Essen erhältlich
- Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster — beim Katasteramt der Stadt Essen
- Energieausweis — gültig, Vorlagepflicht spätestens bei der Besichtigung
- Wohnflächenberechnung — nach Wohnflächenverordnung, nicht nach Bauzeichnung
- Grundrisse aller Geschosse, idealerweise neu gezeichnet und bemaßt
- Baubeschreibung und Baugenehmigung, falls vorhanden
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis — in NRW beim Bauaufsichtsamt
- Nachweise über Modernisierungen — Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung, Elektrik
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und der Stand der Instandhaltungsrücklage.
Praxistipp
Beantragen Sie den Grundbuchauszug erst, wenn der Verkauf konkret wird. Käufer und Banken akzeptieren in der Regel keinen Auszug, der älter als drei Monate ist — Sie zahlen sonst zweimal.
Den Angebotspreis festlegen
Der Angebotspreis entscheidet über die Vermarktungsdauer stärker als jeder andere Faktor. Zu hoch angesetzt, bleibt die Anzeige stehen; nach sechs bis acht Wochen ohne Anfragen wird ein Objekt in den Portalen für Käufer zum Warnsignal, unabhängig von seiner tatsächlichen Qualität.
Der Marktwert lässt sich nicht aus Portalpreisen ableiten — das sind Angebots-, keine Abschlusspreise. Die belastbare Quelle ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, in der jeder notarielle Kaufvertrag erfasst wird. Daraus lassen sich Vergleichswerte für den konkreten Stadtteil, die konkrete Objektart und die konkrete Größenklasse ableiten.
Ein bewusst niedriger Startpreis, um ein Bieterverfahren auszulösen, funktioniert in gefragten Essener Lagen — in Bredeney, Rüttenscheid oder Werden — durchaus. In Lagen mit geringerer Nachfrage führt er dagegen dazu, dass Sie am Ende genau diesen niedrigen Preis bekommen.
Vermarktung und Besichtigungen
Sinnvoll ist ein zweistufiges Vorgehen: zuerst die eigene Vormerkliste, danach die Portale. Rund ein Drittel der Objekte findet auf diesem Weg einen Käufer, bevor überhaupt eine Anzeige geschaltet wird — mit weniger Besichtigungen und ohne die Öffentlichkeit, die manchen Verkäufern unangenehm ist.
Bei den Besichtigungen selbst empfehlen wir Einzeltermine statt Sammelterminen. Massenbesichtigungen mit zwanzig Parteien erzeugen zwar Druck, ziehen aber auch Interessenten an, die weder Finanzierung noch ernsthafte Kaufabsicht haben. Vor jedem Termin sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Eigenkapitalnachweis vorliegen.
Als Eigentümer sollten Sie bei Besichtigungen nach Möglichkeit nicht anwesend sein. Interessenten äußern Kritik anders, wenn der Verkäufer daneben steht — und Kritik ist die Information, aus der sich der weitere Verlauf ableiten lässt.
Was der Verkauf kostet
Für den Verkäufer in Nordrhein-Westfalen fallen im Wesentlichen an:
- Maklerprovision: seit dem 23.12.2020 teilen sich Käufer und Verkäufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Provision zu gleichen Teilen. Marktüblich sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite.
- Energieausweis: 80 bis 100 € für einen Verbrauchsausweis, 300 bis 600 € für einen Bedarfsausweis.
- Unterlagenbeschaffung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft — zusammen etwa 50 bis 120 €.
- Löschung von Grundschulden: Notar- und Grundbuchkosten, meist 0,2 bis 0,4 % der einzutragenden Summe.
- Vorfälligkeitsentschädigung: wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird — der Betrag kann erheblich sein und sollte vorab bei der Bank erfragt werden.
Die Grunderwerbsteuer von 6,5 % in Nordrhein-Westfalen und die Notarkosten für die Beurkundung trägt in der Praxis der Käufer.
Steuern: die Zehnjahresfrist
Ein Verkaufsgewinn ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht der Zeitpunkt der Übergabe.
Von dieser Regel gibt es eine wichtige Ausnahme: Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer — unabhängig von der Haltedauer. Bei geerbten Immobilien läuft die Frist des Erblassers weiter; der Erbe muss also nicht neu zehn Jahre warten.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels — mit erheblichen steuerlichen Folgen. Klären Sie das im Zweifel vorab mit einem Steuerberater; wir sind dafür nicht die richtige Adresse.
Notartermin und Übergabe
Der Kaufvertragsentwurf wird vom Notar erstellt und muss beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen — eine gesetzliche Schutzfrist, auf die Verbraucher nicht wirksam verzichten können. Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf tatsächlich zu lesen, insbesondere die Regelungen zu Übergabezeitpunkt, Gefahrübergang, mitverkauftem Inventar und Haftungsausschluss für Sachmängel.
Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, holt die Löschungsbewilligungen der Gläubiger ein und prüft gemeindliche Vorkaufsrechte. Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, fordert er den Kaufpreis an. Von der Beurkundung bis zur Kaufpreiszahlung vergehen typischerweise vier bis acht Wochen.
Die Übergabe erfolgt gegen Protokoll: Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, Anzahl der übergebenen Schlüssel, Zustand der Räume, Verbleib von Einbauten. Dieses Protokoll ist Ihre Absicherung gegen spätere Streitigkeiten.
Die fünf häufigsten Fehler
- Zu früh inserieren. Ohne Fotos, Grundriss und Energieausweis verschenken Sie die stärkste Vermarktungsphase.
- Mängel verschweigen. Arglistiges Verschweigen eines bekannten Mangels hebelt den vereinbarten Haftungsausschluss aus — auch Jahre später noch.
- Preis nach Bedarf statt nach Markt. Was Sie für die neue Wohnung brauchen, interessiert den Markt nicht.
- Keine Bonitätsprüfung. Ein geplatzter Notartermin kostet Zeit, Geld und Verhandlungsposition.
- Ohne Übergabeprotokoll übergeben. Ohne dokumentierte Zählerstände wird jede spätere Nachforderung zur Auseinandersetzung.
