Drei Verfahren, ein Ergebnis — so sollte es zumindest sein. In der Praxis liefern Vergleichs-, Sachwert- und Ertragswertverfahren für dasselbe Objekt Spannen, die um 20 % auseinanderliegen können. Welches Verfahren wann gilt und woran es liegt, wenn Online-Rechner deutlich danebengreifen.
Marktwert, Verkehrswert, Angebotspreis
Die drei Begriffe werden durcheinandergeworfen, meinen aber Verschiedenes. Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch definiert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre — ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Marktwert ist der gleichbedeutende Begriff aus der europäischen Terminologie.
Der Angebotspreis ist etwas anderes: eine Verhandlungsposition. Er liegt in gefragten Lagen bewusst am oberen Rand der Bewertungsspanne, in schwächeren Lagen eher darunter. Wer beides gleichsetzt, wundert sich später über den Verlauf.
Die Verfahren selbst sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt, die 2021 novelliert wurde und die früheren getrennten Richtlinien zusammenführt.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist für selbstgenutztes Wohneigentum das aussagekräftigste — und in Essen auch das praktikabelste. Es leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab.
Die Datengrundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Dort wird jeder notarielle Kaufvertrag erfasst und ausgewertet. Daraus entstehen Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren, die nach Stadtteil, Objektart, Baujahrsklasse und Größe differenziert sind.
Entscheidend ist, dass die Vergleichsobjekte wirklich vergleichbar sind. Eine Doppelhaushälfte in Werden und eine in Altendorf haben dieselbe Bauform und nichts gemeinsam. Auch innerhalb eines Stadtteils gibt es Unterschiede: In Rüttenscheid liegen zwischen der ruhigen Seitenstraße und der Hauptverkehrsachse leicht 15 % Preisunterschied.
Wann das Verfahren nicht funktioniert
Bei Objekten ohne Vergleichsgruppe — der umgebauten Werkhalle, dem denkmalgeschützten Einzelstück, dem Haus mit 3.000 m² Grundstück in einer Zeile mit 400-m²-Parzellen. Dann muss über den Sachwert gerechnet und der Marktanpassungsfaktor sorgfältig begründet werden.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren rechnet von den Herstellungskosten her: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Es kommt zum Einsatz, wenn keine belastbare Vergleichsgruppe existiert — häufig bei freistehenden Einfamilienhäusern in heterogener Umgebung.
Der kritische Schritt ist der Sachwertfaktor: die Anpassung des rechnerischen Ergebnisses an das tatsächliche Marktgeschehen. Dieser Faktor wird ebenfalls vom Gutachterausschuss ermittelt und liegt in Essen je nach Lage und Objektart zwischen etwa 0,8 und 1,3. Wer ihn falsch ansetzt, produziert eine Zahl, die mit dem erzielbaren Preis nichts zu tun hat.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Objekte — Mehrfamilienhäuser, Anlagewohnungen, gemischt genutzte Gebäude — ist der Ertragswert maßgeblich. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag: Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer.
Der Liegenschaftszinssatz ist der Hebel, an dem alles hängt. In Essen bewegt er sich für Wohnimmobilien derzeit etwa zwischen 3,0 % und 4,5 %, abhängig von Lage und Objektqualität. Eine Veränderung um einen halben Prozentpunkt verschiebt den Ertragswert um mehr als 10 %.
Für Käufer von Anlageobjekten ist außerdem relevant, wie weit die Bestandsmieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und welches Mietsteigerungspotenzial rechtlich überhaupt durchsetzbar ist.
Warum Online-Rechner danebenliegen
Online-Bewertungen arbeiten mit Durchschnittswerten auf Postleitzahlenebene. Für eine Neubauwohnung in einem homogenen Quartier kann das Ergebnis brauchbar sein. Für alles andere wird es ungenau, weil die Eingabemaske genau die Faktoren nicht erfassen kann, die den Preis machen:
- Zuschnitt und Belichtung der Räume — zwei Wohnungen mit 120 m² können 20 % auseinanderliegen
- Tatsächlicher Sanierungsstand, nicht das genannte Baujahr
- Mikrolage: Straßenlärm, Nachbarbebauung, Aussicht, Baumbestand
- Grundstückszuschnitt und Bebaubarkeit der Restfläche
- Rechtliche Belastungen: Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht, Baulasten
Hinzu kommt, dass viele dieser Rechner nicht in erster Linie bewerten, sondern Leads erzeugen sollen. Ein Ergebnis am oberen Rand erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass jemand seine Telefonnummer hinterlässt.
Was den Preis in Essen bewegt
Der Essener Markt ist kein einheitlicher Markt. Zwischen den teuersten und den günstigsten Wohnlagen liegt beim Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen der Faktor drei. Die relevanten Treiber, in etwa nach Gewicht:
- Stadtteil und Mikrolage. Der mit Abstand größte Hebel — und der einzige, an dem sich nichts ändern lässt.
- Energetischer Zustand. Seit 2022 messbar preisrelevant. Objekte der Klassen F bis H werden spürbar abgewertet, weil Käufer die Sanierungskosten einpreisen.
- Grundriss. Ein durchdachter Schnitt schlägt zusätzliche Quadratmeter.
- Baujahr und Sanierungsstand. Wobei ein gut sanierter Altbau von 1910 deutlich über einem unsanierten Bau von 1975 liegen kann.
- Außenflächen. Balkon, Terrasse oder Garten sind seit 2020 stärker gefragt als davor.
Bewertung oder Verkehrswertgutachten?
Für einen normalen Verkauf reicht eine fundierte Maklerbewertung. Sie ist kostenlos, dauert wenige Tage und liefert eine begründete Preisspanne mit Vergleichsobjekten.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kostet je nach Objektwert zwischen 1.500 und 4.000 € und ist dann erforderlich, wenn das Ergebnis vor Gericht oder Behörden Bestand haben muss: bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Zwangsversteigerungen, Schenkungen mit Steuerbezug oder Streit mit dem Finanzamt.
Erstellen darf es jeder — der Begriff „Sachverständiger“ ist nicht geschützt. Achten Sie auf öffentliche Bestellung und Vereidigung durch die IHK oder auf eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024.
